Il rent to buy è un tipo di  contratto con il quale viene concesso il godimento di un immobile ad un conduttore che, successivamente, avrà la possibilità di acquistare lo stesso immobile sottraendo al prezzo totale di vendita i canoni di affitto già versati. Il contratto può prevedere che i canoni già versati possano essere scomputati, interamente oppure una sola parte,  dal prezzo di vendita dell’immobile, a seconda degli accordi tra locatore e conduttore.

La finalità di questa formula è quella di consentire al conduttore di pagare l’immobile a piccole rate ( pari all’affitto) fino al pagamento dell’intero prezzo di acquisto dell’immobile, stabilito in fase contrattuale. Una volta saldato il prezzo concordato, l’immobile viene ceduto al conduttore. Resta fermo che fino al pagamento dell’ultima rata, l’immobile rimane di proprietà del locatore. Il pagamento dell’affitto/ rata deve essere regolare e non può superare un numero di canoni, determinato in fase contrattuale (non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo)

Il contratto potrà essere stipulato, sia come locatario che come conduttore, tra soggetti privati, imprese o società di qualunque tipo o enti diversi dalle società.

Nella legge si parla di immobili, perciò la formula del Rent to buy può essere utilizzata sia per fabbricati abitativi o strumentali sia per terreni.

Il Rent to Buy è un contratto a forma libera ma è molto più probabile che l’ acquirente, per tutelare i suoi interessi, preferirà la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, in modo da poter effettuare successivamente la trascrizione nei registri immobiliari.

La trascrizione nei registri immobiliari consente al conduttore di evitare tutta una serie di complicazioni che potrebbero accadere.

La risoluzione per inadempimento può avvenire da parte di una delle parti.

In caso di di risoluzione per inadempimento del locatore, quest’ultimo dovrà restituire la parte dei canoni imputata a corrispettivo, maggiorata degli interessi legali;

In caso di di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni come indennità, purchè non sia stato diversamente stabilito nel contratto.

Nel caso di fallimento del conduttore,  il curatore può sciogliere il contratto  Rent to buy provvedendo a restituire l’immobile al locatore, acquisendo interamente i canoni a titolo d’indennità, salvo quanto diversamente stabilito dal contratto.

Il Codice civile regola i rapporti tra locatore e conduttore andando a definire la ripartizione delle spese tra le parti.

Infatti le spese di manutenzioni, se riguardano spese ordinarie saranno coperte dal conduttore.

In caso di spese straordinarie, dovranno essere coperte dal locatore.

Il contratto rent to buy, è assimilato al contratto di locazione fino al passaggio definitivo della proprietà. Perciò è possibile riconoscere le detrazioni previste in caso di locazione dell’immobile da destinare ad abitazione principale.

Il conduttore inoltre potrà beneficiare delle detrazioni fiscali sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio e sulla riqualificazione energetica.

 

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